Formalités pour louer un bien en location saisonnière à Tahiti : Guide complet

Vous êtes propriétaire d’un appartement ou d’une maison en Polynésie Française et souhaitez connaître les formalités pour louer votre bien en location saisonnière ? C’est une question qui revient souvent. En effet, s'il n’existe pas de permis spécial à obtenir, il y a plusieurs formalités obligatoires à accomplir avant de pouvoir exercer cette activité en toute légalité.

Avant la première location, vous devrez déclarer votre logement en meublé de tourisme, obtenir un numéro d’enregistrement officiel, vous enregistrer auprès des administrations (patente, numéro TAHITI), percevoir la taxe de séjour, prévoir de déclarer vos revenus aux impôts, sans oublier de souscrire une assurance adaptée.

Dans ce guide, nous allons passer en revue toutes les étapes nécessaires au bon enregistrement de votre bien afin de vous accompagner dans la démarche. Bonne lecture !

Ouvrir une patente de loueur en meublé

En Polynésie française, toute activité professionnelle, même exercée à titre occasionnel,  nécessite une patente. La patente est une forme de licence locale qui donne lieu à une taxe professionnelle, elle s’apparente à une entreprise individuelle. En tant que propriétaire louant un meublé de tourisme, vous devez donc vous “patenter” au titre de l’activité de loueur en meublé.

Pour obtenir la patente, la démarche se fait auprès de la Chambre de Commerce, d’Industrie, des Services et des Métiers (CCISM), la première étape est de prendre rendez-vous pour immatriculer votre entreprise. Pour ce faire, vous pouvez vous rendre dans les locaux de la CCISM au 41 rue du Docteur Cassiau, à Papeete, mais le plus simple reste de prendre un rendez-vous en ligne, puis de sélectionner l’étape “Immatriculation (création d’entreprise)”.

Note : Si vous avez déjà ouvert une patente, il vous faudra quand même ajouter l’activité de loueur en meublé. La procédure pour ce faire est similaire à celle évoquée ci-dessus, il vous suffira de cocher “Modification d’entreprise”, au lieu d’Immatriculation. 

Une fois votre rendez-vous obtenu, il vous faudra réunir une liste de pièces à fournir et les présenter à l’agent de la CCISM lors de l’entretien. Parmi cette liste, outre les documents classiques qu’il vous faudra imprimer comme votre pièce d’identité ou une facture EDT, il y a notamment : 

• le formulaire P1 de déclaration de création d’entreprise à remplir et signer
• une facture de l’Imprimerie Officielle pour publication au Journal Officiel : rendez-vous sur le site du Lexpol, rubrique ‘Arere et sélectionnez la deuxième option. C’est la facture que vous recevrez après paiement qu’il vous faudra joindre au dossier. 
• 7 000 FCFP pour les frais de dossier

À l’issue de ce rendez-vous, vous recevrez une attestation mentionnant l’activité déclarée. Conservez-la précieusement, car elle pourra vous être demandée par le Service du Tourisme ou la commune pour vérifier que vous êtes en règle. À ce stade, votre entreprise est quasiment enregistrée, il ne vous reste plus qu’à obtenir votre numéro T.A.H.I.T.I.

L’obtention de la patente est une obligation administrative, même si vos revenus locatifs sont modestes. En effet, la loi exige de se faire connaître de l’administration fiscale dès la mise en location d’un meublé. À défaut d’inscription, le fisc peut vous imposer d’office avec des pénalités importantes. Mieux vaut donc régulariser votre situation spontanément.

Obtenir un numéro T.A.H.I.T.I auprès de l’ISPF

Une fois la demande d'immatriculation faite, toute entreprise ou travailleur indépendant se voit attribuer un numéro TAHITI – il s’agit du numéro d’identification de votre activité au répertoire territorial des entreprises (équivalent du numéro SIRET en France). Cette immatriculation se fait en juste après la demande de déclaration d’entreprise, auprès de l’Institut de la statistique de la Polynésie française (ISPF). 

Pour obtenir votre numéro Tahiti, vous devez vous présenter au siège de l’ISPF (Immeuble Uupa - 1er étage, 15 rue Edouard Ahnne, Papeete) muni de votre formulaire P1 complété et signé par la CCISM pour enregistrer votre activité. L’ISPF va ainsi rattacher votre activité de loueur en meublé à l’entreprise nouvellement créée et vous remettra votre numéro TAHITI.

En résumé, la patente et le numéro TAHITI vont de pair : le premier correspond à votre autorisation d’exercer (assortie d’une taxe professionnelle), le second est votre numéro d’identification officiel. Ces éléments sont indispensables pour poursuivre votre activité de location en toute tranquillité.

Déclarer son logement en Meublé de Tourisme

Armé de votre attestation de patente et de votre numéro TAHITI, la démarche suivante consiste à déclarer votre logement en tant que meublé de tourisme auprès du Service du Tourisme de la Polynésie française. Cette déclaration est obligatoire avant de commencer la location. Elle sert à informer l’administration que vous exploitez un hébergement touristique (maison, villa, appartement meublé) destiné à une clientèle de passage.

Comment faire la déclaration ?

Il suffit de remplir le formulaire officiel de déclaration d’activité d’hébergement touristique, muni de votre attestation de patente et de notre numéro TAHITI. Cette démarche est gratuite, mais indispensable. Une fois votre dossier validé, le Service du Tourisme vous remet un récépissé de déclaration comportant votre numéro d’enregistrement. Ce numéro unique atteste que votre logement est bien déclaré comme meublé de tourisme.

Pourquoi cette déclaration est nécessaire ?

Outre son caractère obligatoire, elle vous protège légalement et vous évite des amendes salées. En effet, exploiter un meublé de tourisme sans l’avoir déclaré expose le propriétaire à une amende administrative pouvant aller jusqu’à 300 000 F CFP. Mieux vaut donc s’y conformer ! De plus, cette formalité vous donnera un numéro d’enregistrement officiel, qui sera nécessaire pour publier votre annonce sur Airbnb ou d’autres plateformes.

En effet, vous êtes tenu d’afficher ce numéro d’enregistrement sur toute annonce de location de votre meublé touristique – que ce soit sur Airbnb, sur d’autres plateformes ou dans toute offre publique. Ce numéro d’enregistrement assure la transparence vis-à-vis des voyageurs et des autorités. Il vous sera généralement demandé de le renseigner dans le champ approprié lors de la création de votre annonce en ligne. Une fois saisi, il apparaîtra sur votre annonce, garantissant aux utilisateurs que votre location est conforme à la réglementation locale.

Pensez à établir un règlement intérieur et un contrat de location

Dans le prolongement de la déclaration, la loi impose également d’établir un règlement intérieur à destination de vos locataires, qui doit notamment indiquer : 

• la capacité maximale d’accueil du meublé
• les règles et informations propres à assurer la sécurité
• les règles d’hygiène et de bienséance destinées à prévenir tout trouble à la tranquillité et à la sécurité du voisinage. 

Par ailleurs, si vous ne passez pas par des plateformes de réservation comme Airbnb ou Booking, n’oubliez pas qu’un contrat de location saisonnière écrit doit être conclu avec chaque locataire. Même pour une courte durée, un contrat est indispensable pour cadrer la location (dates du séjour, montant du loyer et du dépôt de garantie, conditions d’annulation, etc.). Ce contrat vous protège ainsi que le voyageur en cas de litige. De nombreux modèles de contrats de location saisonnière sont disponibles en ligne et sont applicables en Polynésie

Collecter et reverser la taxe de séjour

Une fois votre meublé de tourisme déclaré et le récépissé en main, vous devez enregistrer ce logement auprès de la mairie de la commune où il se situe. Concrètement, il s’agit de transmettre en mairie une copie du récépissé de déclaration d’activité que vous a remis le Service du Tourisme. Cette formalité supplémentaire permet aux autorités communales de savoir quels meublés de tourisme existent sur leur territoire. Elle permet également de vous enregistrer en tant que collecteur de la taxe de séjour sur les hébergements touristiques pour le compte de votre commune.

En effet, la Polynésie française applique une taxe de séjour qui permet de faire contribuer les touristes au développement des infrastructures locales. 

Le tarif de la taxe dépend de la commune et de la catégorie d’hébergement (hôtel, pension de famille, meublé de tourisme). Actuellement, la loi du pays fixe des planchers et plafonds entre 20 F CFP et 200 F CFP par nuit et par personne. Par exemple, la ville de Punaauia prévoit 60 F CFP par nuit par personne pour les meublés de tourisme (Airbnb). D’autres communes comme Papeete et Moorea affichent des taux similaires dans cette fourchette. Il convient de vous renseigner auprès de votre mairie pour connaître le montant applicable à votre logement. Notez que certaines communes plus isolées n’appliquent pas encore la taxe de séjour, mais la tendance générale est à son déploiement.

Deux options s’offrent à vous pour collecter et payer cette taxe : intégrer la taxe de séjour directement dans vos tarifs (et l’indiquer distinctement sur la facture ou le reçu remis au voyageur), ou la demander en supplément du loyer. La seconde méthode est la plus fréquente sur Airbnb, où vous pouvez préciser dans l’annonce que “la taxe de séjour sera due à l’arrivée”. À vous de déterminer l’option la plus pratique. 

Dans tous les cas, vous devez ensuite reverser la taxe collectée à la commune. La périodicité varie selon les communes : souvent, un état récapitulatif trimestriel ou mensuel est à déposer (par exemple, avant le 15 du mois suivant le trimestre). Contactez le service des finances de votre mairie pour obtenir le formulaire de déclaration de taxe de séjour et les modalités de paiement (certaines communes acceptent des paiements en ligne ou par virement, d’autres à la Trésorerie).

Déclarer ses revenus : impôt sur les transactions, CST…

Comme vu précédemment, bien qu’il existe des exonérations sur la contribution des patentes, il est important de connaître les spécificités de la fiscalité polynésienne. En effet, si la location meublée touristique est exonérée de TVA en Polynésie française, louer un bien en location saisonnière à Tahiti génère des revenus qui doivent être déclarés fiscalement.

L’impôt sur les transactions (I.T.)

Les propriétaires qui louent en meublé en Polynésie doivent déclarer chaque année leurs revenus de location au titre de l’Impôt sur les Transactions (I.T.). Il s’agit de l’impôt local sur les activités professionnelles, équivalent de l’impôt sur le revenu professionnel. La déclaration des loyers perçus doit être déposée chaque année entre le 1er janvier et le 31 mars auprès de la DICP, via le formulaire adéquat (généralement la liasse fiscale de patente).

L’imposition se fait selon un barème progressif par tranches, basé sur le montant total des loyers annuels de l’année précédente. Les taux varient d’environ 1,5 % jusqu’à 11 % des recettes, par paliers. En clair, plus vos revenus sont élevés, plus le pourcentage d’impôt applicable augmente sur la tranche supérieure. Pour donner un ordre d’idée : jusqu’à 5 000 000 F CFP de loyers annuels, le taux marginal de l’IT n’est que 1,5 % (première tranche), ce qui reste très raisonnable. Au-delà, des tranches à 3%, 5%, etc., s’appliquent progressivement jusqu’au maximum de 11%.

Rassurez-vous, ces pourcentages s’appliquent après un abattement de 50 % sur vos loyers bruts si la location meublée est votre seule activité professionnelle. Cet abattement automatique vise à prendre en compte vos dépenses (ameublement, entretien, charges) sans avoir à les justifier. Autrement dit, dans le cas le plus courant (loueur en meublé sans autre activité), seule la moitié de vos revenus est réellement taxée. Par exemple, avec 2 160 000 F CFP de loyers annuels, vous serez imposé à 1,5% sur 1 080 000 F CFP (après abattement 50%), soit 16 200 F CFP d’IT dû. C’est ce qui a été constaté dans l’exemple chiffré plus haut pour un loyer mensuel de 180 000 F CFP à Papeete.

Vous trouverez un récapitulatif sur les seuils de l’impôt sur les transactions et leur application sur le guide fiscal dédié à la Polynésie française mis en place par Airbnb.

La contribution de solidarité territoriale (CST)

À l'impôt sur les transactions vient s’ajouter la Contribution de Solidarité Territoriale (CST). La CST est une contribution sociale calculée elle aussi sur vos revenus professionnels non-salariés, selon un barème progressif distinct. Les taux de la CST vont d’environ 0,75 % (pour les loyers modestes) à 4 % pour les revenus très élevés. Là encore, le taux de 0,75 % s’applique jusqu’à un seuil d’environ 5,5 millions F CFP annuels, ce qui couvre la plupart des petits loueurs. Sur notre exemple de 2 160 000 F CFP de recettes, la CST serait d’environ 16 200 F CFP également (0,75% du total).

En cumulé, un loueur en meublé à Tahiti avec des revenus modestes peut donc s’attendre à environ 2,25 % de prélèvements sur ses loyers (1,5% d’IT + 0,75% de CST), une fois passées les trois premières années d’exonération (voir ci-dessous). Ce pourcentage augmentera progressivement pour des revenus plus importants, mais reste globalement assez doux comparé à de nombreuses fiscalités ailleurs.

Exonérations initiales et régimes fiscaux

Pour encourager l’activité, et en plus de l’exonération sur la contribution des patentes, la Polynésie a mis en place une mesure favorable : vos trois premières années de location meublée sont entièrement exonérées d’impôt sur ces revenus. Concrètement, sur l’année de démarrage de votre activité et les deux années suivantes, vous ne paierez ni IT. ni CST sur vos recettes locatives. Attention toutefois : cette exonération ne vous dispense pas de déclarer vos revenus chaque année dans les délais impartis. Vous devez remplir les formulaires comme tout le monde, même si le montant dû est nul, afin de bénéficier officiellement de l’exonération.

Après ces trois ans “blancs”, votre activité entrera dans le régime de droit commun. Si la location saisonnière est pour vous une activité secondaire et que votre chiffre d’affaires annuel reste modeste (sous ~5 000 000 F CFP), vous relèverez sans doute du régime fiscal simplifié. En revanche, si c’est votre activité principale ou si vos revenus dépassent 5 millions F CFP par an, vous passerez au régime fiscal normal, avec éventuellement plus de formalisme (tenue d’une comptabilité complète, etc.).

Souscrire une assurance spécifique 

Dernier point – et non des moindres – pensez à couvrir votre bien avec une assurance adaptée à la location saisonnière. Si l’assurance habitation standard est acquise pour votre logement, elle ne couvre pas forcément les risques liés à un usage en meublé de tourisme. Par exemple, en cas de dégât des eaux, d’incendie ou de blessure d’un touriste chez vous, votre responsabilité peut être engagée. Mieux vaut donc prévenir que guérir. 

En effet, s’il n’existe pas d’assurance obligatoire spécifique imposée par la loi pour la location saisonnière, il est fortement recommandé de souscrire une garantie de responsabilité civile “propriétaire bailleur”, voire une assurance multirisque habitation dédiée aux locations temporaires (parfois appelée assurance propriétaire non occupant spécial location meublée). Ce type de contrat couvre généralement les dommages causés par les locataires ainsi que les sinistres pouvant survenir pendant la location (incendie, vol, accident). Vérifiez auprès de votre assureur actuel : beaucoup proposent une extension de garantie pour un usage Airbnb/location de vacances moyennant une surprime modeste. 

Si les plateformes comme Airbnb incluent une certaine protection (AirCover pour les hôtes), cette dernière a ses limites et ne remplace pas une bonne assurance personnelle. En effet, les locataires ne sont pas obligés par la loi de souscrire une assurance spécifique (contrairement à une location longue durée) pour les locations meublées de courte durée. Rien ne vous empêche cependant d’exiger une assurance villégiature à vos locataires dans le contrat (même si cela peut refroidir certains prospects), ou de souscrire vous-même une assurance couvrant aussi la responsabilité civile des occupants de passage. 

En somme, sécurisez votre investissement. Une assurance adaptée vous apportera une tranquillité d’esprit et vous protégera financièrement en cas d’imprévu. C’est un petit coût en plus, mais qui peut vous éviter de grosses déconvenues.

Questions fréquentes sur les formalités de location à Tahiti

Exonérations initiales et régimes fiscaux

Oui, en Polynésie tout particulier qui souhaite louer son logement en meublé de tourisme doit le faire sous le statut de la patente, ce qui revient à créer une entreprise individuelle. Ce statut suffit pour accomplir toutes les démarches (déclaration au tourisme, patente, impôts). Bien sûr, rien ne vous interdit de créer une société (SARL, etc.) si vous le souhaitez, mais ce n’est pas une obligation pour louer un logement sur Airbnb ou autre plateforme.

Quel est le numéro d’enregistrement à afficher sur Airbnb et comment l’obtenir ?

Il s’agit du numéro d’enregistrement délivré par le Service du Tourisme lors de la déclaration de votre meublé de tourisme. Vous l’obtenez en déclarant votre logement auprès de ce service (démarche obligatoire pré-location). Une fois votre déclaration validée, le numéro figure sur le récépissé qui vous est remis. Ce même numéro doit ensuite être communiqué à la mairie et reporté sur toutes vos annonces en ligne. Concrètement, sur Airbnb, une case spécifique vous permet d’indiquer ce numéro d’enregistrement. Les voyageurs voient ainsi que votre location est officiellement enregistrée, gage de confiance et de conformité légale.

Combien coûte la taxe de séjour et comment savoir si ma commune l’applique ?

La taxe de séjour en Polynésie est comprise entre 20 F CFP et 200 F CFP par nuit par personne, selon la commune et le type d’hébergement. Par exemple, beaucoup de communes fixent un taux autour de 50 à 100 F CFP/nuit/personne pour les meublés de tourisme. Vous pouvez vous renseigner directement auprès de votre mairie ou sur son site internet : certaines publient les tarifs en vigueur (la mairie de Punaauia indique par exemple 60 F CFP/nuit/personne). Si votre commune n’est pas touristique, il se peut qu’aucune taxe de séjour ne soit encore instaurée – mais informez-vous, car la réglementation évolue. Une fois le taux connu, n’oubliez pas de collecter cette somme auprès de vos locataires et de la reverser dans les conditions fixées par la commune (généralement chaque trimestre).

Dois-je payer des impôts sur mes revenus Airbnb en Polynésie ?

Oui, les revenus tirés de la location saisonnière sont imposables en Polynésie, mais de manière relativement modérée. Vous ne paierez pas de TVA (les locations meublées touristiques en sont exonérées), mais vous serez soumis à l’Impôt sur les Transactions (IT) et à la Contribution de Solidarité Territoriale (CST). L’IT et la CST sont calculés sur vos loyers annuels selon des taux progressifs (à partir d’environ 1,5% + 0,75% sur la première tranche). En pratique, pour des revenus modestes, cela représente quelques pourcents de vos loyers. De plus, vous bénéficiez d’une exonération totale pendant les 3 premières années d’activité. Il faudra néanmoins déclarer chaque année vos recettes à la DICP même si vous ne payez rien les premières années. N’hésitez pas à nous consulter pour optimiser vos déclarations, surtout si vos revenus augmentent fortement.

L’assurance est-elle obligatoire pour louer mon bien à des touristes ?

Non, il n’existe pas d’obligation légale explicite imposant une assurance spécifique pour la location saisonnière. Cependant, en pratique, il est fortement conseillé d’être assuré. Votre assurance habitation personnelle doit être informée de l’usage en location touristique ; sinon, un sinistre survenu pendant une location pourrait ne pas être couvert. Idéalement, souscrivez une assurance responsabilité civile propriétaire et une garantie contre les dommages causés par les locataires (incendie, dégât des eaux, vandalisme…). Ce n’est pas très onéreux et cela vous protège. Par ailleurs, même si ce n’est pas obligatoire, vous pouvez demander à vos locataires de prendre une assurance voyage/villégiature couvrant leurs dommages éventuels. En résumé, l’assurance n’est pas formellement obligatoire, mais elle est indispensable pour votre sérénité en tant que propriétaire loueur.

Conclusion

En suivant ce guide, vous avez désormais en main toutes les clés pour louer votre bien en location saisonnière à Tahiti en toute légalité. Des démarches administratives (obtention de la patente et du numéro TAHITI, déclaration du meublé de tourisme, enregistrement en mairie) jusqu’aux obligations fiscales (taxe de séjour, impôt sur les loyers) et aux précautions utiles (contrat écrit, assurance dédiée), chaque étape est importante. Certes, cela demande un peu d’organisation au départ, mais une fois ces formalités accomplies, vous pourrez accueillir des voyageurs l’esprit tranquille, fier de proposer un hébergement conforme aux règles et à l’image professionnelle. 

La Polynésie française tient à encadrer le développement des locations touristiques, et en tant que propriétaire, il est de votre responsabilité de respecter ces règles – c’est dans votre intérêt autant que celui de la collectivité. Une location bien régularisée, c’est aussi une expérience plus sereine pour vos hôtes et pour vous-même (pas de risque de suspension d’annonce ou d’amende imprévue). 

Envie d’aller plus loin ? N’hésitez pas à parcourir les autres articles de notre blog pour découvrir des conseils sur l’optimisation de votre annonce, et notamment les 5 erreurs à éviter en gestion de location saisonnière à Tahiti. Si vous avez des questions supplémentaires ou besoin d’aide, la toute l’équipe Manihini est là pour vous accompagner dans votre projet de location saisonnière sur Tahiti.