Les 5 erreurs à éviter en gestion de location saisonnière à Tahiti
Vous souhaitez mettre en location un appartement ou une maison en Polynésie française via Airbnb ou d’autres plateformes de location saisonnière ? Gérer ce type de location à Tahiti peut s'avérer être une activité très rentable, mais attention à ne pas aller trop vite, au risque de tomber dans les pièges courants de la gestion sur Airbnb.
En effet, de nombreux propriétaires commettent des erreurs qui génèrent du stress, réduisent leurs revenus, voire pénalisent leur bien face à d'autres. Dans cet article, nous passons en revue cinq erreurs fréquentes des hôtes en Polynésie et comment les éviter, afin de maximiser vos revenus tout en offrant une excellente expérience à vos voyageurs.
Spoiler : si vous ne pensez pas être en mesure d'éviter ces 5 erreurs sans efforts, vous pourriez vouloir contacter une conciergerie Airbnb à Tahiti qui s'occupera de les éviter pour vous.
1. Négliger la propreté et la qualité de l'accueil
La propreté du logement et la qualité de l'accueil sont des facteurs déterminants pour le succès de votre location sur Airbnb. En Polynésie, comme partout dans le monde, un logement sale ou une expérience de check-in chaotique feront rager les visiteurs, qui n'auront pas de problèmes à vous laisser un mauvais avis. La salle de bain mérite par exemple une attention particulière : la propreté de cette dernière est un des facteurs les plus importants pour obtenir un avis positif sur Airbnb.
Négliger le ménage entre deux réservations, laisser du sable ou de la poussière s'accumuler, des draps douteux ou des serviettes encore humides c'est s'assurer de recevoir des commentaires négatifs qui entraineront la chute de votre note. La qualité des avis est un critère majeur de visibilité sur Airbnb, une baisse de votre visibilité entraînera mécaniquement une baisse des réservations.
De même, ne pas être présent (ou représenté) pour accueillir vos hôtes après un long vol peut nuire à leur expérience, et ne reflète pas la chaleur de l'accueil polynésien. Bien que le check-in autonome soit un critère à part entière sur Airbnb, et qu'il puisse intéresser certains voyageurs, il est important d'y attacher de l'importance.
Lors d'un check-in autonome, il ne vous est pas possible d'expliquer les subtilités de votre logement, ou les points d'attention que vous aimeriez soulever. Si vous n'avez pas préparé de guide détaillé, vous risquez de vous exposer à de nombreuses demandes de voyageurs, qui pourraient souligner le manque de clarté de vos indications dans les avis.
Mettez en place un processus de ménage professionnel rigoureux après chaque départ. Si besoin, faites appel à une entreprise de ménage ou à une conciergerie Airbnb. Préparez un accueil chaleureux à vos voyageurs : un logement impeccable, des petites attentions locales ou personnalisées. En soignant ces aspects, vous améliorerez vos avis en ligne et fidéliserez vos voyageurs satisfaits.
2. Ignorer les obligations légales locales
De nombreux hôtes Airbnb se lançant en Polynésie ne sont pas conscients des réglementations locales - ou choisissent de fermer les yeux - ce qui constitue une erreur qui peut potentiellement coûter cher.
Louer son bien en saisonnier en Polynésie Française implique par exemple de déclarer son activité de meublé de tourisme auprès du service de Tourisme, puis de transmettre une copie du récépissé à la mairie de la commune où se situe le logement. Cette démarche permet d'obtenir le numéro d'enregistrement du logement, obligatoire pour publier votre annonce sur Airbnb notamment. Manquer à cette obligation peut entraîner une amende salée : jusqu'à 300 000 FCPF (~2 500 €) et vous risqueriez de ne pas pouvoir publier d'annonce.
Il faut également s'acquitter d'une patente, qui correspond à une licence annuelle d'activité, dont le coût varie en fonction du chiffre d'affaires réalisé dans l'année et du statut juridique du bien (25% des revenus annuels pour une SCI par exemple), collecter la taxe de séjour qui varie en fonction de la commune dans lequel le bien est situé (entre 20 et 90 FCFP / jour / personne), et déclarer ses revenus auprès de la Direction des Impôts et des Contributions Publiques (DICP).
La fiscalité locale prévoit notamment une TVA touristique de 13% et la contribution de solidarité (CST) sur les revenus, en plus de l'impôt foncier. Ignorer ou repousser ces obligations peut conduire à des problèmes juridiques, fiscaux, à la suspension de votre annonce voir même la suppression de votre compte par les plateformes si une fraude est constatée.
Informez-vous dès le début sur les démarches obligatoires en fonction de votre situation (inscription au registre du tourisme, obtention d'un numéro TAHITI, paiement des taxes de séjour, etc.). Le site du Service du Tourisme ou la CCISM publient des guides sur le sujet. Prenez le temps de vous conformer à la loi, c'est un effort qui vous protégera. Si la paperasse vous rebute, vous pouvez envisager de déléguer la gestion administrative à une conciergerie qui saura assurer votre conformité.
Maximisez vos revenus locatifs, laissez-nous faire le reste.
3. Mal gérer sa tarification et la saisonnalité
Une autre erreur fréquente est de fixer des prix de location de façon arbitraire et de ne pas les ajuster aux fluctuations de la demande. La haute saison en Polynésie, qui correspond aux pics d'affluence de touristes, se trouve entre juin et août, mais aussi pendant les fêtes en décembre, tandis que le reste de l'année est relativement plus calme.
Si vous affichez un tarif par nuit identique tout au long de l'année, vous risquez de perdre des réservations en basse saison, car vos prix pourraient être trop élevés pour la demande réduite, ou alors de ne pas maximiser vos profits lors de la haute saison, vos prix pouvant être trop bas alors que les logements sont rares. Ne pas prendre en compte la saisonnalité représente donc un manque à gagner important.
De plus, il est important de tenir compte des événements locaux (festivals, compétitions sportives, concerts, etc.) car ces derniers peuvent justifier une hausse ponctuelle de prix. Il en est d'ailleurs de même pour les périodes de vacances scolaires ou bien les ponts lors de jours fériés.
Enfin, définir un prix par nuit sans analyser les biens concurrents peut également pénaliser vos réservations. Il est important de comparer votre logement à ceux qui l'entourent, avec des caractéristiques similaires afin de déterminer un prix par nuit correct. Une tarification juste fera la différence sur le nombre de réservations enregistrées en fin de mois. Même si vous affichez un prix moins élevé que votre voisin qui a un bien similaire au vôtre, vous pourriez réaliser un chiffre d'affaires supérieur au sien en fin de mois, simplement en ayant appliqué le bon tarif.
Étudiez votre marché : regardez les tarifs des biens similaires au vôtre sur les plateformes, notez les périodes où les taux d'occupation grimpent. Vous pouvez aussi définir des réductions spéciales pour maximiser votre taux de remplissage (ex : réduction pour réservation de dernière minute). Adoptez une stratégie tarifaire souple, basée sur l'analyse de données plutôt qu'un prix fixe. Cela vous permettra d'optimiser vos revenus sur l'année complète, ce qui est crucial sur un marché insulaire comme le nôtre où la fréquentation peut grandement varier d'une saison à l'autre.
4. Sous estimer l'importance de l'annonce
De nombreux hôtes Airbnb se lançant en Polynésie ne sont pas conscients des réglementations locales - ou choisissent de fermer les yeux - ce qui constitue une erreur qui peut potentiellement coûter cher.
Louer son bien en saisonnier en Polynésie Française implique par exemple de déclarer son activité de meublé de tourisme auprès du service de Tourisme, puis de transmettre une copie du récépissé à la mairie de la commune où se situe le logement. Cette démarche permet d'obtenir le numéro d'enregistrement du logement, obligatoire pour publier votre annonce sur Airbnb notamment. Manquer à cette obligation peut entraîner une amende salée : jusqu'à 300 000 FCPF (~2 500 €) et vous risqueriez de ne pas pouvoir publier d'annonce.
Il faut également s'acquitter d'une patente, qui correspond à une licence annuelle d'activité, dont le coût varie en fonction du chiffre d'affaires réalisé dans l'année et du statut juridique du bien (25% des revenus annuels pour une SCI par exemple), collecter la taxe de séjour qui varie en fonction de la commune dans lequel le bien est situé (entre 20 et 90 F CFP / jour / personne), et déclarer ses revenus auprès de la Direction des Impôts et des Contributions Publiques (DICP).
La fiscalité locale prévoit notamment une TVA touristique de 13% et la contribution de solidarité (CST) sur les revenus, en plus de l'impôt foncier. Ignorer ou repousser ces obligations peut conduire à des problèmes juridiques, fiscaux, à la suspension de votre annonce voir même la suppression de votre compte par les plateformes si une fraude est constatée.
Informez-vous dès le début sur les démarches obligatoires en fonction de votre situation (inscription au registre du tourisme, obtention d'un numéro TAHITI, paiement des taxes de séjour, etc.). Le site du Service du Tourisme ou la CCISM publient des guides sur le sujet. Prenez le temps de vous conformer à la loi, c'est un effort qui vous protegera. Si la paperasse vous rebute, vous pouvez envisager de déléguer la gestion administrative à une conciergerie qui saura assurer votre conformité.
5. Négliger la réactivité dans les échanges
La dernière erreur majeure concerne la communication et la gestion quotidienne. Beaucoup d’hôtes, surtout s’ils ne sont pas sur place en permanence, sous-estiment le temps et la réactivité que demande la gestion d’une location saisonnière. Ne pas répondre rapidement aux demandes de renseignements ou aux messages de vos locataires est une faute qui peut impacter vos réservations. Sur de nombreuses plateformes, les algorithmes favorisent les hôtes réactifs : un taux de réponse élevé et des réponses en quelques heures améliorent votre classement dans les résultats de recherche.
À l’inverse, si vous mettez plusieurs jours à répondre à un voyageur intéressé, votre “taux de réponse” en pâtira, mais surtout il se peut que ce dernier ait déjà réservé ailleurs, ce qui affectera votre visibilité. Par ailleurs, gérer seul implique d’être joignable quasiment 24h/24 : un vol peut atterrir à 5h du matin, un invité peut oublier le code de la porte le soir tard, ou rencontrer un problème d'électricité, d’eau ou de climatisation en pleine nuit… Être incapable de gérer ces situations rapidement dégrade l’expérience client et votre réputation.
D’une manière générale, vouloir tout gérer seul sans aide est possible, mais au prix d’une grande disponibilité. Si vous avez un travail à plein temps ou plusieurs biens, cela peut vite devenir intenable et des erreurs finiront par se produire (retards, oublis, stress accru). Ne faites pas cette erreur : sachez vous entourer dès que nécessaire pour garantir une expérience sans accroc à vos locataires.
Assurez-vous de télécharger les applications des plateformes, d’activer les notifications et de garder votre smartphone près de vous en tout temps. Envisagez de déléguer certaines tâches à des partenaires de confiance qui vous garantissent le maintien de votre qualité de service. Mieux, vous pouvez confier l’intégralité de la gestion à une conciergerie Airbnb locale. Une bonne conciergerie à Tahiti saura communiquer avec les voyageurs très rapidement, en français en anglais ou encore en espagnol, et intervenir sur place en cas de besoin – ce qui est difficile à faire si vous êtes vous-même à distance ou occupé par ailleurs.
Conclusion
En évitant ces cinq erreurs courantes – propreté négligée, obligations légales oubliées, tarification inadéquate, annonce de faible qualité, et communication lente – vous mettez toutes les chances de votre côté pour réussir vos locations saisonnières à Tahiti. Bien sûr, atteindre l’excellence sur tous ces fronts demande du temps, de l’organisation et de l’expérience. Une conciergerie Airbnb locale comme Manihini peut faire la différence. En confiant la gestion de votre logement à des professionnels sur place, vous vous assurez que rien n’est laissé au hasard : votre logement sera impeccable, vos tarifs optimisés, vos obligations respectées et vos voyageurs pleinement satisfaits. Chez Manihini, nous proposons un service complet de conciergerie sur Tahiti qui vous aide à maximiser vos revenus tout en vous libérant de ces contraintes. N’hésitez pas à nous contacter ou à demander votre estimation gratuite pour en savoir plus sur nos services et éviter vous-même tous ces écueils – votre propriété et vos futurs invités vous en remercieront !